منبع تحقیق با موضوع صدور سند مالکیت

دانلود پایان نامه

و اسناد رسمی سال 1322 اصطلاح تفکیک به کار رفته است، ولی حالت اشاعه وجود ندارد. مثلاً کسی که یک قطعه زمین بزرگی دارد و میخواهد آن را به قطعه کوچکتر تفکیک نماید. بحث اشاعه در این مورد نیست. بنابراین ماده 106 آئیننامه قانون ثبت اسناد و املاک در مفهوم صحیح آن بکار رفته است که هم شامل اراضی مشاع میشود و هم شامل اراضی غیرمشاع.
افراز به تراضی، موجب تملیک و تملک و مبادله دومال نیست، بلکه طرفین به موجب آن، کیفیت مالکیت خود را از حالت اشاعه به افراز مبدل میکنند و در کتاب رهن و صلح چنین نوشته شده است:
«در تقسیم به تراضی، طرفین در واقع کیفیت سلطه مالکانه خود را تغییر میدهند، و نام این کار را نمیتوان مبادله نهاد. مثلاً دو همسایه که هر یک جداگانه مفروزاً مالک خانه خود هستند ضمن یک عقد به سود یکدیگر تعهد میکنند که دیوار آجری وسط دو خانه را بردارند و به جای آن نرده، آهنی بگذارند که فضای دو حیاط بازتر شود و یا اینکه حق نداشته باشند که دیوار مشترک بین دو حیاط را از بلندی دو متر فراتر ببرند. آیا این تراضی که چگونگی سلطه مالکانه آنها را تغییر میدهد مبادله است»
بنیان ماهیت حقوقی تفکیک بطوریست که شامل افراز ملک مشاع بین دو یا چند نفر هم بشود چنین است :« تفکیک عبارت از احداث چند محدوده در یک محدوده، خواه آن یک محدوده بین چند نفر مشاع باشد خواه مشاع نباشد».
ب: تعریف و مفهوم افراز
افراز: در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جداکردن سهم مشاع شرکاء. به عبارتی دیگر افراز یعنی تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم هر یک از آنها بنا به درخواست هر کدام از شرکاء.
افراز در لغت به معنای جداکردن چیزی از چیز دیگر . تفکیک حصه هر یک از شرکاء ملک مشاع، یعنی از طریق تراضی شرکاء یا از طریق حکم دادگاه در صورتیکه بین همه شرکاء تراضی واقع نشود تقسیم اجباری مستنداً در ماده 591 ق. م تقسیم در معنی افراز نیز استدلال شده در اینجا منظور از آن تبدیل سهم مشاع به مفروز است.
ماده 591 قانون مدنی مقرر میدارد:«هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی نباشد تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند، مشروط به آنکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در اینصورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد».بر اساس ماده 598 قانون مدنی هر شریک میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی، ملزم بر عدم تقسیم شده باشد.

در صورتیکه اگر یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشد، حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی دعوی افراز از طرف یکی از شرکاء ملک مشاع مطرح وملک بر اساس قانون جاری افراز می گردد و در صورت مزاحمت ویا ممانعت در اجرای افراز از طرف یکی از شرکا،حاکم اقدام به افراز ویا تقسیم می نماید مشروط بر اینکه تقسیم محتمل بر ضرر نباشد و در این راستا قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذرماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت مرجع نخستین رسیدگی در دعوای افراز املاک مشاع تعیین شده است.
با عنایت به مطالب فوقالذکر و باستناد قوانین مدنی و ثبتی، چنانچه شرکاء تراضی بر تقسیم نمایند، عملیات تفکیک در ملک مشاعی انجام میگردد و اگر یک یا چند نفر از شرکاء حاضر به تقسیم نشوند، حالت افراز پیش میآید که از طرف یکی از شرکاء خواهان افراز به طرفیت سایر شرکاء از طریق اداره ثبت در مرحله نخست، انجام میگردد و اگر امکان افراز وجود نداشته باشد، افراز اجباری از طرف حاکم انجام میگردد. که همین حالت میتواند در افراز منافع مفهوم پیدا کرده و اجرا گردد که چگونگی آن در فصل افراز منافع بحث خواهد شد.
ج-تفاوت افراز و تفکیک
1- در تفکیک وجود حالت اشاعه و شراکت ضروری نمیباشد. یعنی مالک واحد نیز میتواند ملک خود را تفکیک نماید ولی در افراز وجود حالت شراکت ضروری است یعنی وقتی افراز صورت میگیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد.
2- در صورت رضایت و تفاهم مالکین تفکیک انجام میشود ولی در صورت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم همدیگر افراز صورت میگیرد.اما این تفاوت مذکور در افراز منافع موضوع بحث در بعضی از موارد آن چندان قابلیت طرح را ندارد، زیرا در افراز منافع امکان دارد که همه شرکاء توافق نمایند که یکی از شرکاء در مکان خاص درمدت معین یا بدون مدت از منافع مال استفاده نماید. یا منافع ملک مشاعی را مفروزاً در اختیار شخص ثالث قرار داده و به او واگذار گردد یا حتی بدون اجرت نیز توافق گردد که در اختیار شخص ثالث قرار گیرد، یا اگر توافق نیز حاصل نگردد، دادگاه به اجبار حکم دهد که در مدت زمان معین منافع ملک در اختیار یکی از شرکاء قرار گیرد.
3- تفکیک تنها تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکین مشاع
میباشد و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مییابد به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد.
4- در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا بین شرکاء بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف شود، در این صورت تعیین نهایی بامراجع قضایی استاما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق وجدا کردن سهم مالک مشاع را نداردلذا در صلاحیت اداره ثبت می باشد.
5- پس از انجام تفکیک، شراکت شرکاء قبل از تقسیم هنوز ادامه دارد، اما پس از افراز کردن شراکت هر یک از شرکاء متقاضی افراز خاتمه یافته وسهم هر کدام مفروز میگردد.
د- چگونگی افراز
در صورتیکه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت داشته باشند، هر یک از آنها
میتوانند نسبت به افراز سهم خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند. این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز میگویند. لذا در افراز باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.
1- متقاضی یا متقاضیان افراز باید تقاضای خود مبنی بر فراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
2- مسئول اداره ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به یکی از نمایندگان ثبت ارجاع مینماید.
3- نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به مسئول اداره گزارش میدهد.

4- مسئول اداره پس از بررسی تصمیم خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و جهت تهیه نقشه و اخطار و دعوت از سایر شرکاء به نقشهبرداری ثبت ارجاع میدهد.
5- در روز معاینه محل نماینده و نقشهبردار ثبت به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت مینمایند.

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

6- پس از معاینه محل- نماینده ثبت با توجه به نقشه ترسیمی، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز را در سهم مالک مربوطه قرارد داده و صورتجلسه را به امضاء خود و نقشهبردار و متقاضی افراز و یا سایر شرکاء رسانده و به رئیس اداره ارجاع میدهد.
7- رئیس اداره نظر وتصمیم خود را مبنی بر افراز ملک ذیل صورتجلسه مرقوم مینماید.
8- سپس نظر و تصمیم رئیس نسبت به عنوان رای افرازی به متقاضی و سایر شرکاء ابلاغ میگردد تا چنانچه به نسبت به تصمیم مذکور و نحوه آن اعتراضی دارند ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک دادخواست اعتراض تسلیم دهند. پس از بازگشت اخطار و ابلاغها وانقضاء مدت 10 روز، متقاضی افراز میتواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی مبنی بر عدم تقدیم دادخواست اعتراض، تقاضای صدور سند مالکیت سهم خود مفروزی را از اداره ثبت نماید.
چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئیننامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجامپذیر خواهد بود.
بند دوم : مفهوم و اقسام مهایات
الف- مفهوم مهایات
مهایات از هیئت مشتق است این کلمه در لغت به معنای برابری دو هیئت یا دو وضع است و در اصطلاح حقوقی «تقسیم منافع مشترک» را گویند و اختصاص به تقسیم میاه و آبها ندارد. قانون مدنی ماده 157 را اختصاص به مهایات در آب داده و مقرر نموده:«هرگاه دو زمین در دو طرف نهر محاذی هم واقع شوند و حق تقدم یکی بر دیگری محرز نباشد و هر دو در یک زمان بخواهند آب ببرند و آب کافی برای هر دو نباشد، باید برای تقدم و تأخر در بردن آب به نسبت حصه، قرعه زده و اگر آب کافی برای هر دو باشد به نسبت حصه تقسیم میکنند».
در این ماده قانون مدنی، در واقع مسأله افراز آب مطرح است مضافاً بر افراز منافع- بحث تقدم امتناع از آب از میان شرکاء مطرح شده است.
مهایات را افراز منفعت و مبادله منفعت به جنس همان منفعت میدانند. به این صورت که هر یک از دو شریک در نوبه خود از ملک شریک در عوض انتفاع شریک از حصه وی در نوبت دیگر، بهرهمند میشود.
مهایات را از جهت فقهی به عموم حدیث «الناس مسلطون علی اموالهم» و آیه شریفه «یا ایها الذین آمنوا لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجاره عن تراض منکم» و از جهت حقوقی به مواد 10 و 219 قانون مدنی و عدم منع امکان تقسیم آب به نحو مهایات در مواد 150 و 157 آن قانون قابل استناد است.
ماده 10 قانون مدنی:«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
ماده 219 ق.م: «عقدیکه بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانون فسخ شود.»
هر دو ماده مذکور مثبت و مبین این موضوع است که تنظیم هر گونه قراردادیکه مخالف قانون نباشد صحیح و بین طرفین قرارداد لازم الاتباع است. بر این اساس اگر دو یا چند شریک در یک ملک مشاع قراردادی منعقد نمایند که منافع قسمتی از ملک در اختیار یکی از مالکین مشاع قرار بگیرد. این قرارداد چون مخالف صریح قانون نمیباشد، قرارداد صحیح و لازم الاتباع است.
البته برخی هم تقسیم مهایات را الزامآور نمیدانند و معتقدند مطلقاً جایز است.
برخی هم قائل به تفکیک شدهاند.مهایات را زمانی که مال مشترک، مستقلاً عبارت از منفعت باشد لازم و هرگاه مهایات توسط مالکین عین باشد، جایز شمردهاند.
فقها معتقدند:«لو طلب بعض الشرکاء المهیاه فی الانتفاع بالعین المشترکه اما بحسب زمان بان یسکن هذا فی شهر و ذاک فی شهر مثلاً و اما بحسب الاجزاء بان یسکن هذا فی الفو قانی و ذلک فی التحتانی مثلاً لم یجز علی شریکه القبول و لم یجر اذ امنتع نعم یصح مع التراضی لکن لیس بلازم… فیجو ز لکل منهما الرجوع، هذا فی الشرکه الاعیان، اما فی شرکه المنافع فینحصر افزارها بالمهایات، لکنها ایضا غیر لازمه، نعم لو حکم الحاکم الشرعی بها فی مورد لاجل حسم النزاع یجیر الممتنع و تلزم» اگر بعضی از شرکاء یک ملک مشترک ،درخواست تقسیم منافع عین مشترک را بنمایند یا تقسیم بر اساس زمان باشد مثل اینکه یکی از شرکاء در یکی از ماههای سال در قسمتی از مال سکونت داشته باشد و شریک دیگر در یکی دیگر از ماههای سال یا تقسیم بر اساس قسمتی از ملک باشد مثل اینکه یکی در طبقه فوقانی ساکن باشد و دیگری در طبقه تحتانی بر این اساس بر شریک دیگر جایز نیست که قبول کند و اگر قبول نکرد اجبار بر قبول نمیشود. البته اگر بر این تقسیم رضایت دادند تقسیم مهایاه صحیح خواهد بود اما لازم نخواهد بود بطوریکه هیچکدام حق رجوع را نداشته باشند اما در مورد شرکت منافع، افراز

دیدگاهتان را بنویسید