منبع تحقیق با موضوع 470

دانلود پایان نامه

ماهیت چنین عقدی یعنی اجاره دادن مال مشاع- صحیح است و فاقد هیچیک از شرایط اساسی عقد اجاره را نمیباشد تا حکم بر بطلان آن نماییم. همانطور که در عقد بیع نیز اگر یکی از شرکاء سهم مشاعی خود را به دیگری با عقد بیع منتقل نماید، هیچیک از علماء و فقهاء و یا حقوقدانان حکم بر بطلان آن ندادهاند. اجاره مال مشاع نیز همین حکم را دارد و لیکن جای بحث وسوال در مورد تسلیم مال مشاع است که نظرات مختلفی در این زمینه ارائه شده است.
نظیر همین عبارت در نوشتههای دیگر فقیهان نیز دیده میشود به عنوان نمونه- مرحوم محقق کرکی در جامع المقاصد بیان نمودهاند:«و اجاره المشاع جائزه کالمقسوم اذ لامانع باعتبار عدم القسمه»و همینطور:«المشاع ای یصح اجاره المشاع المشترک بینه و بین الغیر- لعموم ادله الاجاره، مع عدم صلاحیته الا شاعه و الشرکه و لاصل و عدم المنافاه، الا انه لایسلیم العین المشترکه الا باذن الشریک و اذا لم یاذن یرفع امره الی الحاکم کما اذن الشریکان».

ایشان میفرمایند: مال مشاع- اجاره دادن آن به خود شرکاء یا به غیرصحیح است به دلیل- عموم ادله اجاره- (که هر کس میتواند هرگونه تصرفی در مال خود بنماید از جمله آنکه مال خود را اجاره دهد. لذا شریک مشاع نیز نوعی مالکیت مشاعی در مال مشاع دارد، میتواند آن را اجاره دهد.،حال به شرکاء یا به غیر فرقی نمیکند) و دلیل دیگر آنکه اصل آن است که هر کس میتواند در اموال خود تصرف نماید، همانطور که میتواند مال مشاعی خود را با عقد بیع یا صلح، … منتقل نماید میتواند آن را نیز اجاره دهد و این منافاتی با عقد دیگر ندارد.

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

نکته قابل درنگ و متفاوت در این عبارت، قسمت آخر عبارت این فقیه بزرگوار است که در صورت عدم اذن شریک مشاعی به تسلیم مورد اجاره، مسأله همانند موردی است که چند شریک مشاعی با همدیگر در خصوص مورد مال مشاعی اختلاف دارند که لازم است به حکم حاکم تمکین نمایند. اما آیا میتوان این گونه نتیجهگیری کرد که حاکم میتواند از سوی شریک ممتنع اذن به تسلیم مال مشاعی بدهد؟ آیا حاکم میتواند شریک ممتنع را به دادن اذن اجبار کند؟
ازمنطوق عبارت این مطلب که حاکم می تواند ممتنع را اجبار کند، استنباط میگردد. در آنجا که میفرماید: «الا انه لایسلم العین المشترکه» فقط تسلیم نمودن مال مشترک نیاز به اذن شریک دارد و زمانیکه اذن ندهد به حاکم مراجعه میشود همانطور که اگر دو شریک با هم منازعه در مال مشاعی داشته باشند، حکم حاکم رافع منازعه شریکان خواهد بود. در اینجا نیز اگر شریکی مانع تسلیم مال مشاعی باشد، حاکم ممتنع را وادار به تسلیم خواهد نمود.

فقها دو مسأله را با دقت بیشتری مطرح میکنند:
اول اینکه مشاعی بودن ملک مورد اجاره منافاتی با امکان انتفاع و اجاره دادن ملک موصوف ندارد، البته به نظر میرسد شهید به گونهای راحت با مسأله برخورد کردهاند. زیرا اگر شرکا اذن ندهند در عین مالی که تصرف و تسلیم مستأجر منوط به اذن آنهاست چگونه امکان انتفاع وجود دارد؟ و میدانیم که شراکت در املاک، توافق نظرات شرکاء را دشوار میسازد.
نکته دوم که در مسأله اجاره مال مشاع فتح باب نمودهاند. اینکه تفاوتی در اجاره حصه شریک مشاعی به احدی از شرکاء و یا شخص ثالث (خارج از شرکاء مشاعی) وجود ندارد و حکم هر دو یکسان است. شاید بیان این نوع پاسخ به تقسیمبندی میان «اجاره به احدی از شرکاء مشاعی» و اجاره به شخص ثالث و خارج از شرکاء»- در اندیشههای فقهای اهل سنت و تفکیک میان حکم این دو نوع باشد که در بررسی آراء فقهاء اهل سنت نیز به آن توجه مینمایم.
مرحوم صاحب جواهر کلام حکم اجاره مشاعی را با موردی که مال مورد اجاره میان شرکاء تقسیم شده است یکسان میدانند و این مطلب را از عموم ادله و اطلاقات احادیث در خصوص اجاره استنباط مینمایند، همانند صاحب ریاض و محقق الاردبیلی در صورتی که شریک از دادن اذن و اجازه برای تسلیم مال مشاع خودداری نمود مسأله را به امر حاکم واگذار نمودهاند. اما سوال اساسی در فرض قبول این مقدمه در نوع و نحوه حکم حاکم است. به عبارت سادهتر حاکم چگونه مسئله را با درنظر گرفتن حقوق سایر شرکاء مشاعی و حقوق موجر و مستأجر مال مشاعی فیصله خواهد داد؟ پاسخ این مطلب همان چیزی است که در قسمت بعدی و در راهکارهای ارائه شده برای رفع تعارض ظاهری مادهی 470 و 475 قانون مدنی به دست خواهیم داد. و در این مقام به این مطلب بسنده مینماییم که در نظر برخی فقهای بزرگ امامیه این موضوع طرح بحث شده، که در صورت امتناع شرکای مشاعی از دادن اذن به تسلیم مورد اجاره موضوع میتواند از طریق حاکم پیگیری شود. ولی در خصوص نحوه حکم حاکم و اجرای حکم بیانی نداشتهاند.
لازم به ذکر است در آراء اهل سنت اجاره مشاع در ذیل بحث تسلیم مورد اجاره مطرح شده است. در حالی که در فقه امامیه اجاره مشاع در قسمت بیان حکم مورد اجاره و احکام کلی اجاره بیان شده است. شاید بدین علت باشد که نگاه فقهای اهل تسنن بیشتر با رویکرد عملیاتی و اجرایی است و حکم مسأله را به گونهای بیان میدارند که کمتر موجب نزاعات آتی میان شرکاء گردد.
البهوتی یکی از فقهای اهل سنت و صاحب «کشاف القناع» متوفی به سال 151 قمری اینگونه مسأله را بیان کرده است:”…… و لا تصح اجاره مشاع منفرد لغیر شریکه لانه ای الموجر لایقدر علی تسلیمه الا بتسلیم نصیبه شریکه و لایه علیه فلم یصح کالمغضوب”
عکس فقهای امامیه،اهل سنت حکم اجارهی مشاعی را محکوم به بطلان دانسته و دلیل آن را عدم قدرت بر تسلیم مورد اجاره ذکر کردهاند و در تحلیل آن بیان کرده و تسلیم مورد اجاره ناگریز از تسلیم حصه و مال شرکای دیگر است که این موضوع در حکم غصب است و موجبی برای صحت ندارد.
در ادامه فقیه پیش گفته فروعی را در مسأله تحریر نموده و حکم آنها را به گونهای متفاوت بیان کردهاند:” و ان کانت العین لواحد، فأجر رب العین نصفهای نصف الموجر صح لأنه یمکنه تسلیمه اذ العین کلها له فیسلمها للمستأجر، ثم آجر انصف الاخر للاول صح و ان کان لغیره فوجهان:
الا ان یوجر الشریکان معاً لواحد فیصح لعدم المانع، اویجر احد هما للاخر او لغیره باذنه ای شریکه قال فی الفائق و هو مقتضی تعلیلهم بکون لایقدر علی تسلیمه. لا نه اذا اذن له فقد قدر علی التسلیم و قد یمنع از لا یلزم من الا ذن فی الجاره الاذن فی التسلیم و مقتضی التعلیل، ان العین لو کانت لجمع فآجر احدهم نصیبه لواحد منهم بغیر اذن الباقین لم تصح، قال فی الرعایه الکبری لاتصح الا الشریکه بالباقی او معه لثالث.”
یکی از فروضی که در عبارات این فقیه بزرگوار آمده موردی است که صاحب ملک یک نفر است و نصف خانه را اجاره میدهد، در این صورت به دلیل اینکه قدرت بر تسلیم وجود دارد اجاره صحیح است، ولی روشن است که این مورد به بداهت منطقی از موضوع اجاره مشاعی خارج است. یا هنگامی که نصف دیگر را نیز به مستأجر اولی اجاره میدهد.
نکتهای که در عبارات فقهی پیش گفته ملحوظ نظر است، تفکیک اجاره حصه مشاعی به یکی از شرکاء و اجاره به ثالث است. شاید علت این تفکیک فقهی این است که در فرضی که احدی از شرکاء حصهی خود را به شریک دیگر اجاره میدهد، بیگانهای را در ملک مشاعی داخل نمیسازد و صرفاً حصهی مشاعی شریک دیگر را در تصرفات و انتفاع از ملک موصوف را گسترش میدهد و لهذا نیازی به اذن شرکاء نیست، زیرا شرکاء در حالت کلی با تصرف وی که احدی از شرکاء بوده موافقت نمودهاند. ولی در مورد ثالث این گونه نیست. اما می توان اینگونه انتقاد نمود که شرکاء مشاعی صرفاً در حدود حصهی موجود شرکاء اذن در تصرفات داده و گسترش حصه مشاعی و به تبع انتفاع از ملک موصوف نیازمند اذن جدید شرکاء است و از این رو است که فقهای امامیه در این مورد تفکیکی نکرده و شهید ثانی حکم هر دو قسم را محکوم به صحت دانستهاست.
2- بررسی مواد قانون مدنی در خصوص دراجاره مال مشاع ونحوه تصرف در آن:
حقودانان در تحلیل مبنای ماده 475ق میفرمایند:
«در مالکیت مشاع، حق مالکان در عین مال ملحوظ است. این حقوق در عالم اعتبار مستقل ولی در عالم خارج جدا نیست. به همین جهت تصرف حقوقی در مال مشاع، چون منافاتی با اجرای حقوق سایرین ندارد، مجاز است ولی تصرفات مادی بدین لحاظ که باعث تصرف در مال سایر مالکان و در نتیجه منافی با حقوق آنان است. بدون اذن ایشان امکان ندارد».
اگر چه مبنای ارائه شده تا حدودی مشکل توجیه مبنای قانون مدنی و نظرات فقهای امامیه را مرتفع میسازد ولی انتقاد اصلی را در خصوص اینکه چگونه امکان تسلیم مال مشاعی به مستأجر وجود دارد و چگونه وی قدرت بر تسلیم مورد معامله را دارد، همچنان باقی است.
قبل از هر پاسخی ضروری است که بدانیم که آیا قدرت بر تسلیم ماده 470 قانون مدنی و همینطور فقه امامیه قدرت بر تسلیم فیزیکی است و یا قدرت بر تسلیم حقوقی است؟
ماده 470 آورده است: ” در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است” صراحت قانونگذار در این ماده و حکم صحت اجاره مال مشاعی در ماده 475 قانون مدنی چگونه با همدیگر قابل جمع است. آیا قانونگذار به فاصلهی چند ماده دو حکم و دو مبنای متعارض اتخاذ کرده است؟
فقهای امامیه در بحث اجاره مشاع صحبتی از قدرت بر تسلیم نداشته و موضوع را صرفاً با بیان حکم صحت به اختصار بیان داشتهاند. اساتید و حقوقدانان نیز به صراحت در خصوص این دو ماده اظهارنظری نداشتهاند. صرفاً در بیان دلیل حکم ماده 475در کنار انتقاد وارده مبنی بر تسلیم مال مشاعی اینگونه استدلال کردهاند:
” …… مالک مشاع با افراز سهم خود توان تسلیم را دارد و در غالب موارد نیز شریکان با نوعی تقسیم منافع میان خود به توافق میرسند، چرا که مصلحت و بنای آنان بر همزیستی است. پس موجر میتواند مستأجر را جانشین وضع خود سازد و در تحصیل رضای شریکان به اشکالی برنخورد، قانونگذار بر مبنای همین غلبه اجاره مال مشاع را اجازه داده است. ولی باید دانست که، اگر تسلیم بدون اذن انجام شود، شریکان دیگر میتوانند خلع ید مستأجر را از دادگاه بخواهند”.
به نظر میرسد تحلیل ارائه شده در راستای توجیه مبنای ماده 475 ق.م و رفع تعارض آن با ماده 470 همان قانون نتواند تمامی مسائل را حل نماید، زیرا اگر ملک مشاعی مورد اجاره قابلیت افراز نداشت و شرکاء نیز حاضر به تقسیم منافع میان خود نشوند و رضایت به تسلیم مورد اجاره نیز ندهند، در اینجا وضعیت مستأجر ملک موصوف چگونه خواهد بود؟ روشن است گاهی مستأجر به موضوع جاهل بوده که بیشک حق فسخ راهکاری مناسب برای جبران ضرر و زیان وی میباشد. اما در صورتی که مستأجر به مشاعی بودن ملک مورد اجاره آگاه بوده، ولی به گمان کسب رضایت شرکاء از سوی موجر اقدام به اجاره ملک مشاعی کرده و در حال حاضر نه ملک قابلیت افراز داشته و نه شرکاء حاضر به تقسیم منافع و یا اذن در تصرف مستأجر هستند، آیا در این صورت باید بگوییم مستأجر پای بند به اجاره منعقد شده است و به دلیل عدم انتفاع از ملک حکم عقد تابع ماده 481 بوده و اجاره باطل است. آیا اصولاً این مورد میتواند مصداق ماده 481 و خروج از انتفاع به دلیل عیب باشد؟ وآیا شراکت در ملک نوعی عیب محسوب میشود؟ و اینکه آیا مستأجر نمیتواند علیه شرکای مشاعی دعوی الزام به افراز منافع و تقسیم مدت استفاده از ملک موصوف اقامه نماید و با این دعوی هم عقد اجاره باطل نگردد و هم مستأجر به هدف عقد که انتفاع مشاعی از ملک موصوف است تأمین شود.
برای یافتن راه حلی در فقه امامیه و همینطور حقوق موضوعه ضروری است در ذیل بیان راهکارهای ارائه شده برای رفع تعارض مواد 470 و 745 قانون مدنی در آراء و اندیشههای بزرگان را پی گیری میکنیم.
بررسی مواد 470 و 475 قانون مدنی و بررسی تعارض و نظرات ارائه شده جهت رفع تعارض آن؛
ماده 470 ق. م، «در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین

دیدگاهتان را بنویسید