خرید مسکن در کشورهای مختلف- ویژگی های یک محیط مسکونی ایده آل- ملاک های کمیت و کیفیت مسکن- ویژگی های یک محیط مسکونی ایده آل
سیاست‌های حمایت از تقاضای مسکن
یک تفکر غلط بویژه در کشور ما آن است که تسهیلات کم بهره خرید مسکن بایستی در اختیار هر قشری قرار گیرد. این در حالی است که سیاست معمول و متداول در دیگر کشورها آن است که اولاً اقشار هدف به خوبی شناسایی شده، تسهیلات ارزان قیمت با هدف تقویت جانب تقاضا صرفاً در اختیار افراد کم درآمد قرار می گیرد. لذا یک سیستم یارانهای مسکن که عموما‌ً بایستی معطوف به پوشش اقشار کم درآمد باشد باید از ویژگی‌های زیر برخوردار باشد (۱۱):
۱ـ هدفمند باشد یعنی به گونهای تعریف شود که صرفاً به اقشار هدف برسد و افرادی که استطاعت پرداخت دارند را شامل شود.
۲ـ سیاست‌های یارانهای میباید از ویژگی شفافیت، قابلیت سهولت در دسترسی و غیر بروتیک بودن برخوردار بوده و در عین حال با افزایش درآمد اشخاص تحت پوشش سهم یارانهها کاهش یابد.
۳ـ به گونهای طراحی شود که مانعی برای رقابت مکانیسم بازار نبوده و ضد انگیزه برای فعالیت بخش خصوصی در پوشش نیازهای سایر اشخاص محسوب نگردد.
سیستم یارانهای تأمین مسکن مادامی که حساب شده و با برنامه حرکت کند میتواند اقشار کم درآمد را صاحب خانه کند و انگیزههای ساختمان سازی را تقویت کند، چنانچه بیهدف باشد ضمن لطمه به بودجه دولت و هدر رفتن منابع دولت، برای فعالیت سیستم تأمین مالی مسکن تحت شرایط بازار ضد انگیزه محسوب می شود.
در ذیل به برخی از سیاست‌های جانب تقاضا اشاره می کنیم(۱۲) :
- یارانه در اجاره بهای واحد مسکونی
از ابزارهای پرکاربرد در حمایت از اقشار کم درآمد در بخش مسکن کمک اجاره است. این نوع سیاست گونه های متفاوتی دارد پرداخت مستقیم یارانه به مستأجران کم درآمد و یا پرداخت مستقیم به مالک به منظور جبران مابهالتفاوت اجاره بهای دریافتی از اجاره معمول در منطقه از جمله این موارد هستند.
- یارانه خرید خانه
برخی از دولتها به افراد کم درآمد در خرید واحد مسکونی در قالب یارانه کمک می کنند. این پرداخت ها میتواند به یکباره (یا ادامه دار در صورتی که مبلغ به صورت اقساطی پرداخت شود)، به صورت مقادیر ثابت و یا تابعی از نرخهای بهره، به صورت پرداختهای مستقیم به خانوار یا به فروشنده واحدهای مسکونی و یا نهاد وام دهنده و یا بر اساس دیگر معیارها پرداخت شود. چنین روشی برای خانوارهایی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند میتواند به کار بسته شود. براین اساس افراد هر چند الزاماًًً در زمره افراد کم درآمد قرار نگیرند از چنین یارانههایی بهرهمند می شوند(۱۴).
- روش سهامی
یکی دیگر از ابزارهایی که جدیداً در برخی از کشورهای جهان برای اسکان کم درآمدها متداول شده است. روشی است که به سال ۲۰۰۲ توسط جوی و کابلین در مرکز تحقیقات منزیس پیشنهاد گردید. در این روش بانک‌ها بخشی از خانه را خریداری نموده و به نوعی سهامداران میگردند. مابقی مبلغ توسط شخص کم درآمد تماماً از طریق وام و یا بخشی را از آورده خود و بقیه را از وام تهیه نماید. به این ترتیب قشر هدف، درآمد پس اندازه شده احتمالی را میتواند در دیگر داراییها سرمایهگذاری و بدینوسیله از قفل نمودن تمام پس انداز خود در مسکن خودداری و از این طریق وضعیت معاش خود را بهبود بخشد. در این مدل، خانوار مدیریت سرمایهگذاری را به عهده می گیرد (سرمایه گذار نقش مدیریتی ندارد). اوست که تصمیم می گیرد چه زمانی، به چه کسی و به چه قیمتی ملک را به فروش رساند. ولی تصمیم می گیرد از ملک چگونه نگهداری، بازسازی و استفاده شود. طرف سرمایهگذار تنها پس از فروش خانه، سهم خود را مطالبه می کند. جالب آنکه در طول مدت طرف سرمایهگذار به امید آنکه پس از فروش منزل بتواند سود مناسب را به دست آورد بعضاً از مطالبه اجاره بها نیز صرف نظر می کند. سهم سرمایهگذار قابل تبدیل به اوراق بهادار و دادوستد در بازار رهن ثانویه می باشد. نظر به اینکه سابقه مدل مورد بحث به یکی دو سال اخیر بر می گردد ارائه ارزیابی از مدل با توجه به تجارب کم در این خصوص دشوار است(۱۵).
- حذف قیمت زمین از قیمت مسکن
در این شیوه افراد مالک بنا می شوند و مالک زمین نهادی مشخص و یا شرکت‌های ساختمانی است که بابت اجاره زمین سالانه درصدی از مالک مطالبه می کند. نمونه تقریباً مشابه آن در کشورمان را میتوان به منازلی که در زمین‌های وقفی بنا شدهاند، به نحوی که افراد صرفاً مالک بنا می شوند اشاره نمود.
از دیگر سیاست‌های حمایت از تقاضای مسکن به موارد زیر میتوان اشاره نمود :
- وامهای کم بهره جهت تعمیر خانه
- تضمین وامها توسط دولت
- وامهای خرید پروژههای اجاره به شرط تملیک